Qual a importância de um bom contrato?

      Não comece sua construção ou reforma sem ter um bom contrato. É fundamental que o dono da obra pense a respeito do assunto, pois falhas na contratação de empresas ou profissionais podem ter um grande impacto negativo na obra. 

      Um contrato deve possuir uma série de cláusulas mínimas para a garantia da segurança jurídica na contratação dos serviços.

      Perguntas comuns:

• Contratar um empreiteiro ou uma construtora?
• Quais documentos devem ser citados e anexados a um contrato?
• Qual a importância da proposta apresentada pela empresa? Como ela deve entrar no contrato?
• Qual o nível de detalhamento de um bom contrato para uma obra residencial?
• Um único contrato serve para todas as contratações?

     Todos esses temas são abordados ao longo do livro Obra sem Mistérios. 

     Nele você terá acesso a uma lista de cláusulas que muitas vezes nem os advogados sugerem. 

    Lembre-se que este tema é muito importante, pois um bom contrato vai lhe auxiliar a iniciar a obra com a segurança necessária que um alto investimento requer.

Qual a importância da análise do cenário econômico antes de iniciar a sua obra?

   A análise do cenário econômico do país é fundamental antes de se iniciar uma obra.

     A inflação elevada e o desabastecimento são fatores impactantes na manutenção do poder de compra e do andamento adequado dos serviços. Por exemplo, um orçamento que originalmente está em torno de 1 milhão de reais, a depender do cenário inflacionário, pode facilmente alcançar 1,5 milhão em um curto periodo de tempo, gerando um grande impacto no andamento de uma obra. 

     Um passo importante como a construção da sua casa deve sempre levar em conta todos os aspectos internos e externos que possam impactar de forma positiva ou negativa. 

      Este e outros temas são abordados nos passos do nosso livro voltado para o planejamento e gestão de uma obra. Conheça mais a respeito e evite muitos prejuízos.

O que analisar na compra de um terreno?

   A escolha do terreno onde será a sua casa é uma decisão ímpar, pois o local será o seu endereço por muitos anos. Cuidados especiais devem ser tomados, a fim de evitar que você compre algo diferente do que imaginava.

    A atenção aos detalhes pode determinar se o impacto na sua obra será positivo ou negativo. Cada terreno tem suas peculiariades e deve ser avaliado com cuidado antes da aqusição.

    Determinadas características devem ser avaliadas, como por exemplo:

• Documentação.
• Localização.
• Topografia.
• Acesso ao lote.
• Infraestrutura disponível na região.
• Riscos existentes na região.

    Lembre-se que estes e outros itens terão impacto direto no seu projeto e também no orçamento da sua obra. Por este motivo, nunca deixe de realizar uma avaliação aprofundada de onde pretende construir!     

Entenda a importância da forma de acompanhamento da sua obra, que nem sempre precisa de planilhas complexas para a obtenção de ótimos resultados!

   É comum pensar que apenas especialistas em planilhas é que podem fazer um bom controle do andamento de uma obra. Contudo, na minha opinião, mesmo com planilhas sem grande complexidade é possível a realização de um controle eficiente.

      Lembre-se: o que está sendo acompanhado e como é feito esse acompanhamento, são pontos mais importantes do que a ferramenta utilizada para a apresentação dos resultados.

      Boas planilhas sem dúvida são ótimas ferramentas, porém fique atento a alguns pontos que são fundamentais para a obtenção de resultados positivos:

• O que está sendo acompanhado?
• Quais os itens são acompanhados mais de perto? Eles são fundamentais para a obra?
• As informações recebidas refletem a realidade observada na obra?
• Quem está fazendo o acompanhamento dos serviços entende do assunto?
• O acompanhamento das cotações e das compras está sendo realizado por uma pessoa de confiança?
• O orçamento e o cronograma físico-financeiro são apenas peças ilustrativas ou realmente estão sendo seguidos?
• Existe um descompasso entre o que já foi pago e o que deveria estar efetivamente pronto?

    Os pontos citados (existem outros) possuem uma importância ímpar, não devendo ser negligênciados no momento da criação dos controles da obra, seja em planilhas simples ou mais complexas.

    Importante: uma obra acompanhada de perto por pessoas honestas e capacitadas, mesmo que utilizando controles simples, é muito mais interessante que o acompanhamento de itens irrelevantes, por pessoas que nada entendem e somente "passam" na sua obra de vez em quando. 

  Fique atento, pois o sucesso da sua obra normalmente está em suas mãos!

Como devo me organizar financeiramente antes de tomar qualquer decisão sobre construir ou reformar uma casa?

      Muito antes de iniciar um projeto de construção, a pessoa deve ter em mente que será necessário um grande esforço financeiro para alcançar o resultado desejado.

      É muito comum as pessoas buscarem a melhor casa que podem ter, pois entendem que é o local onde passarão uma boa parte da vida com a família.

   Uma vez que se trata de um projeto de grande impacto nas finanças de uma família, é muito importante que você faça uma avaliação à respeito da realidade financeira que possui e até onde pode ir sem comprometer itens que lhe são caros, como por exemplo pagar a escola particular dos seus filhos, viajar com a família nas férias, etc. Cada família tem suas peculiariades e decisões a tomar.

     Por mais que você tenha condições de pegar empréstimos ou financiamentos de longo prazo para  custear a obra, lembre-se que prestações mensais muito altas podem prejudicar o dia-a-dia da família, inviabilizando até mesmo a sua permanência na nova casa.

    Uma avaliação prévia das suas reais capacidades financeiras é fundamental na decisão de iniciar uma obra. Itens como a definição da metragem quadrada da futura casa, quais os tipos de acabamentos, se haverá uma piscina ou não, devem ser avaliados com cuidado.

      Lembre-se: não adianta nada construir uma casa com 800 m², com piso em granito importado e ter que vendê-la assim que ficar pronta (se ficar), por não poder arcar com o peso de parcelas altas de um fincanciamento de 30 anos.

Como devo me comunicar com a empresa a construtora?

      Trata-se um tema muito pouco explorado e que pode ter um grande impacto no bom andamento da sua obra.

      Ao iniciar um projeto, é fundamental que você se comunique de forma adequada com os projetistas e com a empresa contratada para a execução dos serviços. Um dos maiores problemas observados em obras é o ruído na comunição entre as partes.

   Com uma comunicação inadequada, você pode enfrentar problemas como por exemplo:

• O projetista entender que você quer um projeto com determinadas características, enquanto na verdade você quer o oposto!
• A construtora contratada entender que você pediu uma alteração no projeto, sendo que na verdade você ainda está avaliando se solicita ou não a alteração.
• Seu fornecedor entender que você concordou com uma determinada compra, enquanto na realidade você está apenas cotando preços no mercado.
• Seu projetista entender que você quer alterar uma parte do projeto, pagando por isso, enquanto na realidade você considera que a alteração já faz parte do valor previamente combinado.

      Como você pode ver, com poucos exemplos do dia-a-dia de uma obra, existem diversas situações nas quais uma comunicação falha pode acarretar em prejuízos ou desgastes psicológicos. 

Qual o tipo de relatório devo exigir de uma construtora para realizar o pagamento de uma etapa contratual?

 É comum as pessoas contratarem empresas construtoras e não terem a menor ideia da frequência e de como serão apresentados os relatórios relacionados à execução dos serviços.

   A apresentação de relatórios semanais ou quinzenais é fundamental para o acompanhamento dos serviços.

   Um bom relatório deve fornecer os dados necessários para que o proprietário da obra se sinta seguro para realizar o pagamento de uma etapa teoricamente já executada.

   Bons modelos de relatórios servem como um norte no acompanhamento dos serviços, além de também serem uma ferramenta muito importante no caso de uma ação judicial.

  Nunca menospreze a importância dos relatórios de acompanhamento, que poderão lhe auxiliar muito a acompanhar a obra com mais segurança e tranquilidade.

O que esperar de um bom projeto? Quem devo contratar?

  Ao iniciar os projetos de uma reforma ou da construção da sua casa, é fundamental a contratação de bons profissionais do ramo (arquiteto ou engenheiro).

  Normalmente o arquiteto é contratado para a realização dos projetos arquitetônicos e o engenheiro para os demais projetos. Lembre-se que a lei exige a contratação de profissionais habilitados para a execução e aprovação de projetos.

 Um bom projeto deve atender às expectativas do contratante. Para que isso ocorra, é fundamental que os profissionais entendam seus desejos, conheçam o orçamento disponível e a forma como a futura casa será utilizada por todos os moradores no dia-a-dia.

   A realização de reuniões entre as partes é importante para alinhar expectativas versus a realidade. Todas as reuniões devem possuir um resumo ou ata, para que não hajam dúvidas em relação ao que se espera de cada projeto. Isso é muito importante para evitar que um projeto que não atende às expectativas do contratante seja desenvolvido e posteriormente rejeitado. Seja sincero com os profissionais contratados e escute as sugestões apresentadas.

   Se você não gostar de determinado estilo de casa, fale imediatamente. Mostre exemplos do que gosta. Lembre-se que ambos (você e o projetista) estão do mesmo lado e visam o mesmo objetivo: uma casa de qualidade que atenda perfeitamente às demandas da sua família.   

Contratei uma construtora para fazer tudo! Preciso ficar atento para acompanhar alguma compra que será realizada?

   Quando você já possui todos os projetos e finalmente contratou uma construtora, chega o momento da empresa executar a obra. Seria esse o momento de relaxar e deixar tudo a cargo da empresa? Na minha opinião não! Por melhor que seja a empresa contratada, é fundamental a presença do proprietário na obra, a avaliação dos relatórios recebidos e o controle da evolução e qualidade dos serviços em execução.

      Existem itens cujas compras e especificações devem ser acompanhados de perto, para evitar dores de cabeça. Normalmente indico o acompanhamento dos itens A, constantes da Curva ABC do orçamento da casa. Sem dúvida são os itens que possuem o maior impacto e por este motivo não devem ser ignorados.

    Caso tenha condição, acompanhe todo o processo de compra e faça cotações extras de mercado, para ter a certeza de que está pagando o preço justo. 

Já sei que devo contratar um arquiteto ou engenheiro. Mas o que esperar de cada profissional?

   Entender quais são os profissionais que devem ser contratados para a concretização do seu sonho, o momento adequado de cada contratação e a atuação esperada de cada profissional é fundamental para o perfeito encadeamento dos serviços.

    Cada profissional tem o seu papel na obra, apesar de alguns serem capazes de realizar serviços previstos para mais de um profissional.

  Existem arquitetos que fazem todos os projetos, inclusive os de instalações prediais e os estruturais. Também existem engenheiros que fazem ótimos projetos de arquitetura. O importante é conhecer o trabalho e as referências dos profissionais disponíveis na sua cidade, sempre tendo um cuidado especial na elaboração de contratos bem claros para ambas as partes.

     Tudo o que for acordado deve estar escrito, inclusive a responsabilidade pela aprovação dos projetos na prefeitura ou administração local. Existem excelentes engenheiros e arquitetos no mercado, porém é fundamental que você os encontre e faça contratos claros, com funções e responsabilidades bem definidas.

É possível fazer uma estimativa dos valores de uma obra, antes mesmo de ter um projeto ou terreno? Ela é confiável?

      Sim, é possível ter uma estimativa de gastos com sua obra, sem sequer ter um terreno ou projetos elaborados.

      A realização de uma estimativa prévia está ao seu alcance, mesmo que não tenha conhecimentos técnicos sobre o assunto. Essa estimativa deve ser realizada logo no início do projeto da sua futura casa. Trata-se de uma ferramenta que lhe permitirá ter uma idéia, mesmo que vaga, sobre os valores que serão necessários para colocar o seu sonho nos trilhos. 

       A partir desse estudo é que você poderá decidir com segurança e maturidade se a construção de uma casa é algo compatível com o seus recursos disponíveis ou se deve avaliar outras alternativas, como por exemplo:

• Aquisição de uma casa já pronta, dentro do orçamento.
• Adquirir uma casa antiga para reformar.
• Comprar outro tipo de imóvel (um apartamento por exemplo).
• Aguardar o momento certo para construir sua própria casa. 

    A realização de uma avaliação prévia visa evitar algumas das seguintes situações que vejo comumente:

• Vender um apartamento, comprar um terreno e não ter recursos para fazer a obra da casa, tendo que passar a morar de aluguel.
• Iniciar as obras sem sequer ter o dinheiro garantido para executar 1/3 do projeto.
• Comprar terrenos muito caros, não deixando recursos suficientes separados para a construção da casa.
• Contar com recursos com pouca ou nenhuma liquidez para executar a obra da casa.

Como devo fazer os pagamentos das etapas executadas?

    Poucas pessoas se preocupam com a forma de realizar os pagamentos das etapas já executadas. Esse é um ponto de grande importância no processo de gerenciamento da execução dos serviços.

    Os pagamentos devem ser realizados de forma que você possa comprovar:

• Quem recebeu o pagamento.
• Qual valor foi pago.
• Qual a data do pagamento.
• Qual etapa foi paga.

  Para que isso seja possível, não só a forma de pagamento é importante, mas também o tipo de recibo a ser utilizado, assim como a descrição nas notas fiscais apresentadas pela empresa construtora.

   Este e outros temas são abordados no livro Obra sem Mistérios. Não deixe de conhecer mais a respeito de detalhes importantes relacionados ao planejamento e acompanhamento de uma obra residencial.

Quais são os serviços que devem ser executados antes da contratação dos projetos? Quem os executa?

     Alguns profissionais e empresas devem atuar antes mesmo do início dos projetos arquitetônicos.

     É fundamental que você contrate os profissionais seguindo os passos certos e evitando ao máximo pular serviços que são fundamentais para a sua obra.

     Ao contratar os serviços e profissionais fora de uma ordem lógica, existe um grande risco da necessidade de reiniciar todo o processo da estaca zero, perdendo o dinheiro que já foi gasto.

   Para executar um bom projeto arquitetônico, um arquiteto necessita de informações sobre características específicas do terreno, assim como os projetos estruturais também levarão em conta tais dados.

     Não abra mão da contratação de uma sondagem do terreno, assim como um levantamento topográfico adequado.

O que devo avaliar no momento do recebimento final da minha obra? Qual a importância disso?

     O momento do recebimento dos serviços realizados em cada etapa é sempre muito importante, contudo o recebimento definitivo da obra é aquele que merece a maior atenção por parte do proprietário.

     O recebimento definitivo marca uma mudança em relação às responsabilidades da construtora, pois a partir deste momento, deverá iniciar-se a garantia dos serviços prestados e ocorrerá a finalização dos pagamentos à empresa.

   Logo, é fundamental que você vistorie a obra, com uma lista detalhada de itens para checar, sempre acompanhado do representante da empresa. Todos os itens identificados como não finalizados ou com problemas, devem ser corrigidos antes do recebimento final.

     Só após a correção dos problemas observados é que o proprietário da obra deve realizar o pagamento final.

     Fique atento a este momento crucial da obra!

    Este e outros temas são abordados no livro Obra sem Mistérios. Não deixe de conhecer mais a respeito de detalhes importantes relacionados ao planejamento e acompanhamento de uma obra residencial.

      Quer mais dicas práticas sobre como planejar e acompanhar a sua obra com segurança e economia? Conheça o livro Obra sem Mistérios, que lhe auxiliará muito nessa jornada.